我国正迈向人口负增长时代，人口红利即将褪去，这是不争的事实。

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据国家统计局数据，2022年末全国人口141175万，比2021年末减少了85万。这是1961年以来中国人口首次负增长。

出生率下降是主要因素。2022年，出生人口956万，比2021年减少106万，人口出生率为6.77‰。两项数据都是新中国成立以来历史最低点。同时，死亡人口1041万，人口死亡率为7.37‰，人口自然增长率为-0.6‰。

人口是城市发展的基石。作为国民经济重要支柱产业的房地产行业，其发展逻辑也是“长期看人口”。人口负增长下，把握人口迁徙流向变得更为重要。

据中国房地产报记者统计，2022年27个主要城市人口增量排名中，前六大城市分别是长沙、杭州、合肥、西安、南昌、武汉，其中5座城市属于中西部强省会城市。值得注意的是，长沙新房价格已连续上涨30个月，均价约1万元/平方米的房价对于年轻人而言是一个很大的吸引力。

作为经济与人口第一大省的广东省，2022年常住人口却出现40年来首次负增长（减少27.2万），情况仅好于辽宁（减少32.4万）和河北（减少28万）。上海、北京、天津3城同样出现人口负增长。

一个现象是，中西部强省会城市的人口聚集能力在提升，传统沿海城市吸引力正在减弱。中国人口迁徙路线正在发生变化。

中西部省会城市人口回流

经济活力决定人口流向。继拿下2022年“GDP万亿元俱乐部”增速（4.5%）第一城之后，长沙又拿下2022年人口增量第一城。

长沙市统计局数据显示，2022年末，长沙市常住总人口1042.06万，同比增长1.8%；城镇化率为83.27%，比2021年末提高0.11个百分点。

去年一年长沙人口增量为18.13万，不仅比2021年17.85万的人口增量要多，且还一举超过杭州、合肥、武汉等地，在27个城市排名中位列第一。

经济强劲的背后，近年来长沙制造业不断壮大升级，不断提升城市竞争力。同时，近年来长沙作为“中国最具幸福感城市”之一和深受年轻人欢迎的城市一次次站上流量顶端，成为备受瞩目的“网红城市”，吸引着游客和人口流入。

长沙对于2026年的人口增长目标是：常住人口突破1200万。按照规划，到2035年，长沙与武汉的人口总量差距将从目前超过330万缩小至仅110万。这意味着各大城市之间的抢人大战会愈发激烈。

长沙所在的湖南省，却是人口净流出大省。2022年末，湖南常住人口6604万，比2021年减少18万，下降0.27%。

“这是省内人口迁移和流动造成的。随着城市化的进程，中小城市人口有向区域性中心城市集中趋势，省会城市在就业机会和收入水平、房价、生活环境、教育水平等方面对人口吸引力是比较大的，出现这样的人口变化是正常的。”西南财大社会发展研究院院长杨海洋表示。

去年疫情影响之下，很多人从东南沿海发达地区回流至中部和西部地区，也是一个客观因素。

目前已公布2022年人口数据的29个省（自治区、直辖市）中，17个省份实现常住人口正增长，且绝大多数为中西部省份，如湖北、安徽、山西、江西、甘肃、内蒙古、贵州、陕西、云南等。

其中，湖北、安徽去年人口增量均为14万，江西为10.58万；江西、山西、贵州则实现人口增量“转负为正”，从2021年分别减少1.46万、10.02万、6万变为2022年分别增长10.58万、0.88万、4万；河南的人口减少量则由58万降至11万。中西部地区人口加速回流的趋势已经显现。

人口增量第二名是杭州，近年来以“抢人赢家”著称。2022年末，杭州市常住总人口1273.6万，去年人口新增17.2万，但少于2021年23.9万的人口增量。杭州的高房价、高租金正令部分年轻人望而却步。

杭州所在的浙江省，截至2022年末，常住总人口6577万，去年人口增量为37万，在各省(自治区、市)中排第一。

合肥、西安、南昌分别以16.9万、12.29万、10.06万人口增量位列三、四、五位；排在其后的武汉、郑州去年人口增量分别为9.01万、8.6万。这几个城市均属于中西部省会城市。随着近年来沿海产业向中西部转移，这些中西部中心城市正在崛起，就业机会随之增多，人口吸引力逐渐增强。

“从人口流动角度看，由于一些经济发达的省会城市会不断吸引省内人口和全国的跨省流动人口，因此全国省会城市人口正增长预计是一个大的规律性趋势。”中国人口学会副会长原新表示。

北京、上海、广东人口负增长

数据显示，2022年全国已有11个省（区市）常住人口为净流出状态，包括新疆、北京、山东、天津、河南、上海、湖南、黑龙江、广东、河北和辽宁。

截至2022年末，广东以12656.8万人口总量继续坐稳“人口第一大省”，但就常住人口变量来看，其一年减少27.2万人，排名倒数第三。

广东省统计局官网刊文解释称，2022年，广东省外流动人口减少69.2万，这是在2022年广东疫情散发多发的因素影响下，省外流动人口暂时回流返乡的阶段性现象。预期随着经济社会发展，广东人口规模及其结构优势将长期保持稳定，2023年广东常住人口将逐步恢复稳定增长。

广东省常住人口减少并非偶然因素导致。过去40年间（1982年至2022年），广东省常住人口年增长量仅有7次低于100万，其中前5次均维持在80万以上；2021年这一增量降至60万，2022年则转入负增长区间。

从人口增量构成看，和大多数省份人口自然增长乏力有所不同，广东省这两年面临的更主要矛盾是在机械增长上，即迁入人口减少。2022年，广东全省出生105.2万人，出生率8.30‰，仍处于全国前列。2021年，广东机械增长人口仅2.81万，2022年更是负增长。

北京、上海、天津同样面临人口大量流失问题。

2010年~2014年5年间，北京常住人口还在以每年60万的速度猛增，累计增加人口311万。拐点出现在2015年，这年北京常住人口增量骤降，仅新增17.2万，2016年人口增量进一步降至7万，2017年则正式进入负增长时代，至2022年已连降6年，累计减少11.1万人口。

上海也是在2015年人口增量出现拐点。这一年，上海人口增量为-9.5万，首次出现负增长，2016年人口增量由负转正，当年新增人口9.8万，但2017年新增人口再次转入负增长，为-1.1万。2022年上海人口减少13.54万，成为降幅最大的一年。

天津在2017年、2018年累计减少60万人口，2021、2022年又再度减少23.6万人口，成为人口降幅最大的直辖市。天津的房价还能硬撑多久？这是一个值得思考和关注的问题。

重庆是唯一人口还在正增长的直辖市。但近两年，重庆人口增速亦出现明显放缓，累计人口增量不足5万。

不同之处在于，北京和上海人口负增长，并非这两大城市缺乏吸引力，而是存量人口实在太多，房价高涨、资源紧张，大城市病太严重，政策有意控制人口规模。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》将人口调控目标设定为：全市人口2300万左右，城六区人口1085万左右。

人口负增长的同时，我国还面临老龄化时代的到来。“这势必让房地产的供需双减，与之相关的各行业也将迎来大变局。”经济学家李迅雷曾预测道。

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